银行从严去杠杆，房企再融资谋划新出路

2018-03-28 点我→＿→ 中房网

2018年融资难、借贷成本下降难，已成为房企们的共识。

在近期多家上市房企业绩会上，也常常可以听到企业对融资市场“抱怨”。

自2017年本轮房地产调控以来，房企融资全面收紧。截至目前，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道的融资方式，都将受到重点监管。

在银行去杠杆之下，中信证券研究报告指出，银行理财总计4638.06亿元投向房地产的非标资金，均可能受到挤压。某房企CFO判断，银行体系受限的资金在过去的房企融资中所占比例在20%-30%左右。

财通证券研究报告表明，1-2月表外融资和表内贷款规模占比分别较去年底下降18.3和提高16.7个百分点，其中，作为房地产市场重要融资渠道的委托贷款和信托贷款规模的下降，是表外贷款比重降低的直接原因。

个人按揭贷款作为房企资源来源的重要渠道，也受到抑制。广东建行有关人士表示，去年下半年以来该分行个贷额度便严重短缺，今年预计还是如此。

拿钱比拿地更重要

“拿钱比拿地更重要，回款比销售更重要。”易居企业（中国）集团有限公司CEO丁祖昱一语道破了房企正面临资金难题。银行收紧房企融资额度，多项新规围困，加上发债遇冷，房企想要“拿钱”势必需要找出新的路子。

对于房企来说，最传统的融资方式还是银行贷款。但银行开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%，房企取得开发贷前必须获得四证，且开发贷不得用于购置土地，因此房企在开发最初期需要通过其他渠道筹集资金。

此外，房企的融资成本也在不断增加。丁祖昱坦言，房企直接从银行贷款融资也越来越难了，间接融资和信托难度也在不断加大，现在房企能承受的短期融资成本已经达到10%，甚至是15%以上。中原地产研究中心统计数据显示，2017年来房企发行的债券利率均在5%~6%以上，同年6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。整体看，所有房企的融资成本相比2016年平均4%均有非常明显的上行。

随着境内融资收紧，境外融资成为2017年房企融资的关键词，海外融资的步伐在继续加快。中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，房企境外融资合计388.6亿美元，同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。

丁祖昱表示，2018年房企对现金流管理和融资管理非常关键，这也是为什么越来越多的房企通过股权融资，特别是境外的股权融资和境外发债来补充现金流。

资产证券化的想象空间

在楼市调控的大趋势下，房企越来越关心资金链安全，但房企的融资渠道并未完全被堵住，不少融资品种仍然受监管层鼓励和支持。

然而在业内人士看来，房企融资“关上了一扇门，又打开了一扇窗”。从目前的趋势来看，这扇窗就是房地产资产证券化，这将成为房企资金的重要来源。

上述业内人士指出，目前房地产从国家和银行层面去杠杆，表外和非标融资受限，而资产证券化则是引入大量的民间资金，可以补上甚至超过被限制的资金。

去年以来，房地产资产证券化的大门已经打开，多个住房租赁资产、商业资产等通过CMBS、ABN、类REITs等形式，相继实现了资产证券化，规模已近千亿；在近期的业绩会上，碧桂园、万科、中国奥园、越秀地产等房企，均表达了希望发行类似产品的意愿。

申万宏源研究报告指出，降低开发商杠杆是长期趋势，未来预售制与开发贷门槛将有所提高，利用资产证券化融资能力的差异，将重塑房企的竞争格局。

在前述CFO看来，去杠杆导致的房企融资受限，只是银行体系的表外资金受限，传统的开发贷存量还在。而受限的资金会被证券化取代，大量的社会资金将会涌入。

“未来任何资产都可以证券化，商业、物流、购房尾款、保理等等；ABS、ABN、CMBS等等都可以做，资产方、负债方、权益方都可以切分去融资，形式很多。”上述人士强调，证券化吸引社会资金，未来也将受到规范的监督监管。原来可能没有很多标准，现在要制定标准，保证投资人的利益。

申万宏源研究报告显示，去年我国企业ABS发行总量为8098亿元，其中房地产资产相关717亿元，占比8.9%；ABN发行总量为585亿元，其中房地产资产相关158亿，占比27%。其中，房地产租赁成为证券化的主力。2017年是我国发展长租公寓的元年，各大房企及银行进行了不同的租赁资产证券化创新尝试。多项首次以长租公寓为标的的资产证券化产品纷纷出现，包括租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN、房地产基金、按居贷以及信用贷。

截至今年2月，长租公寓市场已有8单资产证券化产品获批，总融资规模451亿元。其中不需要原始权益人出让物业所有权的CMBS对于融资人而言，是一个非常好的降低融资成本、拉长融资期限的途径。

除CMBS外，REITs作为政策最先鼓励的方向发展也极其迅速。国泰君安报告认为，REITs最先有望从租赁运营端取得突破。

去年10月以来，新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、旭辉领寓类REITs等相继获批。2月13日，越秀地产租赁住房类REITs也获深圳证券交易所审议通过。

2018年2月9日，深圳证券交易所发布《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018~2020年）》，明确指出要大力发展公募REITs，国内REITs格局或将迎来重大突破，资产证券化格局也将进一步发展。

同策研究院总监张宏伟预测，房地产市场调控持续的基本面并未发生改变，2018年房企资金压力会进一步增大。而实现房地产资产证券化，扩大股权融资规模，降低杠杆比例将为市场注入新活力，满足部分融资需求。

来源：21世纪经济报道、每日经济新闻，中房网综合整理